降息風向帶動美房貸利率下滑 REITs御風而上
隨美國降息預期大幅升溫，美國30年期房貸固定利率也開始出現鬆動。近期公布之美國30年期房貸固定利率持續下滑至6.78%，從今(2024)年5月2日高點7.22%以來，已呈現明顯降溫趨勢 1。摩根士丹利投資團隊指出，REITs對市場利率變動的敏感性高，且今年下半年至明年，美國可望在通膨趨緩下，開始調降基準利率，這對REITs資產表現將是一大激勵 2。
降息預期濃烈 REITs迎來春燕
觀察過去一年美國REITs指數與美國十年公債殖利率走勢，兩者呈現高度負相關(-0.72) 3，且當市場對降息預期短期升溫，往往拉動美國十年期公債殖利率同步走低，此期間REITs表現也會相當搶眼。如同今年4月25日至7月27日及去年10月19日至12月27日兩波走勢，美國REITs的表現更勝於美股 4。此外，Fedwatch數據亦顯示，今年9月前聯準會降息一碼以上的機率已由一個月前64.1%，大幅提升至100% 5，這無疑對美國REITs帶來一劑強心針。隨今年下半年降息時點的接近，REITs有望逐步擺脫過去高通膨與高利率的掣肘，迎來真正春燕。
美國十年期公債殖利率vs美國REITs指數與S&P500指數走勢4
銀髮住宅、數據中心為最大亮點
國泰投顧表示，以摩根士丹利美國房地產基金持有較高比重的醫療保健及數據中心REITs為例，在人口老化趨勢下，估計到2030年，美國80歲以上年齡族群將以每年超過4%的速度增長，遠高於過去12年1.7%的年增長率 6，可望推動未來十年銀髮住宅的顯著需求，且其剛性需求特質，更不易受到總體經濟波動的影響。此外，近年來隨數位經濟和創新科技的發展，包括人工智慧、物聯網、虛擬現實和自動駕駛等題材，皆為數據中心提供強大支撐，且相較過往，目前數據中心土地供應量仍有限的情況下，更有利於房東提高租金。
參與房市回溫的另類投資資產
摩根士丹利投資團隊通盤考量總經環境的變化與驅動因子，並結合由下而上嚴謹的選股流程，評估投資標的內在價值與成長前景，挖掘高品質、高現金流同時兼具強勁成長潛力的REITs。摩根士丹利美國房地產基金於第27屆「傑出基金金鑽獎」中獲頒不動產證券化基金三年期獎項殊榮，肯定摩根士丹利團隊在房地產領域的領先地位，以及團隊所提供的優質投資機會 7。
1資料來源：Bloomberg，截至2024/7/25。國泰投顧整理。2資料來源：MSIM，截至2024/7/11。國泰投顧整理。 3 資料來源：Bloomberg，截至2024/7/24。國泰投顧整理。 4 資料來源：Bloomberg，(左)2024/4/25-2024/7/27，(右)2023/10/19-2023/12/27。國泰投顧整理。 5 資料來源：Fedwatch，截至2024/7/31。國泰投顧整理。 6 資料來源：MSIM，美國人口普查局與經濟合作與發展組織，截至2024/2。國泰投顧整理。 7 資料來源：台北金融研究發展基金會，截至2024/3/21，本基金獲獎不動產證券化基金三年期獎項，完整得獎紀錄請見國泰投顧官網。 8 資料來源：Morningstar，截至2024/7/31。同類型排名採晨星分類房地產－北美(間接)基金，美元計價。基金成立自1997/01/31。國泰投顧整理。過往績效不代表未來結果。