恆大地產可能的發展及對金融市場影響評估

2021-09-23

今年以來中國官方除了對網路科技業、電商平台、補教業、遊戲業、娛樂影視業等祭出監管措施外,對於房地產業的調控始終沒有間斷過,今年起更積極落實「三道紅線」政策,此舉造成中國第二大房地產開發商恆大出現面臨流動性與破產危機。國泰投顧認為恆大總資產佔中國GDP比重約2%,對中國金融市場衝擊不容小覷,考量中國官方將力求化解系統性危機,預估基本情境下,恆大應會朝向有序破產重組;此外,中國官方可能協助其它地產商對恆大部分預售屋蓋完並交屋,或要求金融機構延長利息支付期限、減記恆大資產損失,降低對金融市場的衝擊。1

恆大地產的流動性危機對中國金融市場衝擊不容小覷

過去幾年中國為了整治過熱的房市,中央及地方政府陸續推出房市相關調控措施,其中又以今年1月1日開始落實之「三道紅線」對房地產產業的衝擊最大,所謂「三道紅線」乃指中國政府要求房地產企業嚴格控制財務指標,包含:(1)總負債佔總資產比率不得大於70%,(2)淨負債比(總債務佔股東權益總額)不得大於100%,(3)現金佔短期債務比率需大於1。如果踩了其中一條紅線,年負債成長率不得超過10%,如果踩了兩條紅線,年負債成長率不得超過5%,如果三條紅線全踩,不得發行新的附息債務,而中國第二大房地產開發商恆大地產屬於三道紅線全踩之企業,因此今年以來無法再借新還舊,流動性因而出現危機。2

截至今年6月底,恆大地產負債中包含5,717 億人民幣的借款(包含銀行及信託貸款)及6,669 億人民幣的貿易應付款項,總資產約1.9兆人民幣,佔中國GDP比重約2%,其負債涉及逾128家銀行與121家非銀行機構,對中國金融市場衝擊不容小覷。3

2021年6月底恆大地產資產負債表

2021年6月底恆大地產資產負債表

1、2、3 Bloomberg,2021/9/22,國泰投顧整理

預估基本情境下恆大地產朝有序破產重組 中國官方將力求化解系統性危機

考量中國政府對於房地產調控政策將著眼於長期目標,包含維持房價穩定、防範金融風險等,因此國泰投顧預估恆大地產接下來可能之發展情境有三種,其中以情境二機率較高4以下所述資料來源

  1. 情境一:失序違約並破產,預估發生機率低
    恆大若失序破產,恐對房地產市場和金融穩定造成劇烈連鎖反應,房市將產生恐慌性收縮,並引發大量房企倒閉,從8月中國官方約談了恆大高層,要求他們管理好債務問題,及恆大已提供現金分期兌付、實物資產兌付及對沖抵購房尾款兌付等3種方案供投資人選擇來看,中國官方應會力求化解此系統性風險發生的可能,預估恆大地產失序違約並破產機率低。
     
  2. 情境二:有序破產重組,預估發生機率高
    由政府主導讓恆大朝向有序的債務重組,是最有利的結果,此舉既可讓恆大履行償債義務,也可最大限度挽回債權人相關損失,過去的北大方正、海航的債務處理結果顯示,有序的破產重組是防止系統性風險的有效模式,因此預估恆大地產有序破產重組機率較高;此外,中國官方可能協助其它地產商對恆大部分預售屋蓋完並交屋,或要求金融機構延長利息支付期限、減記恆大資產損失,降低對金融市場的衝擊。
     
  3. 情境三:中國政府紓困援助,預估發生機率低
    考量中國政府近幾年致力於推動房地產行業去槓桿化,且恆大是民營企業並非國營企業,預估官方不太可能直接對恆大進行紓困。

預估恆大地產可能的發展與金融市場影響情境分析

預估恆大地產可能的發展與金融市場影響情境分析

4 Bloomberg,2021/9/21,國泰投顧整理